不動產信託登記對抗效力之內涵
我國之物權法，為保障交易安全與善意第三人之利益，於物權變動定有公示及公信兩大原則。公示原則乃指關於物權之變動，需以公示方法為要件；而公信原則則是指若原物權有公示方法為其表徵，為保障信賴該表徵而與相對人為法律行為，致取得原物權權利之善意第三人，則該善意第三人所取得之物權權利，不因原物權之公示有不真實之情事而被追奪，而有善意取得之規定。其中動產以占有為其公示方法，而不動產則為登記。
財產權人為延伸其對自有財產之管理，以他人為自己之利益管理或處分其所有之財產，而將該財產之管理或處分權（視其契約內容而定）移轉於該他人者，是為信託。[2]然信託關係為債之關係，依我國民法原則，僅具相對效力；意即信託所成立之財產管理或處分權變動，其效力僅可對於契約之相對人主張之，而不可對抗相對人以外之第三人，與一般物權變動具有對世效力不同。職是之故，為促進信託財產之利用，俾保障第三人權益，信託財產之管理或處分權雖於信託契約成立生效時發生移轉於受託人之效果，然若以應登記或註冊之財產權為信託者，如不動產之信託，則需經登記，方得對抗第三人[3]，具有契約物權化之效果，稱為信託登記之對抗效力，為我國不動產登記生效主義之例外。於形式上，不動產之財產權人雖移轉其財產所有權於受託人；然實質上，其所移轉者僅該財產之管理或處分權，而非完全之所有權。
不動產信託登記之對抗效力可由以下幾點說明之：
一、信託關係相對人間
由不動產信託登記採對抗效力可知，信託契約成立之時，信託不動產之管理或處分權業已移轉於受託人，而信託不動產之登記僅具有對抗第三人之效力。由是可知，信託關係中，實質上不動產之財產權並未變動，受託人僅取得類似代理人之身分，得以依信託之本旨，對委託人之不動產加以管理或處分。因此，關於信託不動產之管理或處分權，於信託關係因無效或得撤銷而歸於消滅時，應認於同時歸於消滅。而不動產信託登記僅為信託關係之公示方法，於信託關係消滅時，受託人對於不動產之本權亦同時消滅，原所有權人（即委託人）則可請求塗銷信託登記，或依民法相關規定請求返還。
二、信託契約以外之第三人
信託契約成立時，信託不動產之管理或處分權便同時移轉於受託人已如前述；但依信託法之規定，不動產之信託，非經登記，不得對抗第三人。故即使信託契約已然成立，於未經登記之情形下，信託契約以外之第三人，因信賴原登記，而與委託人締結該信託不動產之物權變動契約時，委託人不得以信託契約存在為由對抗該第三人，而主張無權管理或無權處分。
於信託契約消滅時，受託人對於信託不動產之管理或處分權應認為同時消滅已如前述，但仍應辦竣登記後，方得對抗第三人。故於信託契約消滅，尚未辦理信託塗銷之登記時，受託人若將該信託不動產之物權移轉於信賴登記之第三人，委託人不得以信託關係已消滅對抗第三人，即以受託人無權管理或無權處分為由，向第三人請求返還。
三、以受託人為善意第三人
為保護交易之第三人，於第三人信賴登記而取得不動產之權利時，不因原登記之不真實而被追奪，稱為登記之絕對效力，亦即物權之公信原則之展現；但此處之第三人，應不包括信託關係之受託人。
登記之絕對效力乃為保障交易安全而設，故以有效之法律行為存在為前提。信託契約雖亦為法律行為之一種，但其物權之移轉僅形式移轉而非實質移轉，即受託人並非取得實質上之物權，僅取得類似代理人之地位，為委託人之利益管理或處分該信託財產，此時若將受託人視為善意第三人而加以保障，實際上所保障者乃委託人之利益，而與善意取得制度之立法意旨大異其趣。此外，受託人之所以享有不動產之管理或處分之權利，並非基於不動產本身，而屬委託人之授權，故不需使其享有更多於委託人之保障；今若委託人之取得權利有瑕疵，並將該權利信託予受託人時，實無適用善意受讓以侵害真正權利人而保障受託人之必要，受託人應承受該權利之瑕疵[4]。
綜上所述，依現行信託法之規定，以不動產為信託財產時，其不動產信託登記採登記對抗要件，為我國不動產物權變動登記生效主義之例外規定。然究該不動產信託登記對抗主義之內涵，實包括以下3點：
一、不動產信託契約中，關於信託財產之管理或處分權利之移轉，僅屬債權效力，與一般物權變動具有對世之效力不同。
二、以不動產為信託財產者，若經登記，始有物權化之效果，而得以對抗第三人。
三、若以有瑕疵之不動產權利為信託財產時，受託人承繼委託人之占有瑕疵，並不得主張善意取得之適用。
參考資料
信託法（第4條、第6條、第33條）。
民法（第758條、第759條）。
土地法（第43條）
江隆蒲，不動產信託登記之研究，逢甲大學土地管理學系碩士論文，92年6月。
葉裕州，信託財產特性之探討。
王文宇，信託法運用於金融市場的幾個爭議問題。
溫博煌，土地權利信託登記之研究。
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